Reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA? O guia para não pagar (nem cobrar) errado

Chega o aniversário do contrato, a imobiliária manda o novo valor, e quase ninguém confere a conta. Para quem aluga a sala comercial, o galpão ou a loja — onde o aluguel é um dos maiores custos fixos — essa preguiça custa dinheiro todo mês.

A conta é simples (e ninguém faz)

Reajuste anual = aluguel atual × acumulado de 12 meses do índice do contrato. O acumulado usa os 12 meses anteriores ao aniversário, porque o índice do próprio mês ainda não foi publicado na virada.

Só isso. Mas dois detalhes derrubam quem não confere: qual índice o contrato manda usar, e qual janela de 12 meses foi aplicada.

IGP-M × IPCA: a diferença é real

O IGP-M (FGV) é o índice histórico das locações, mas ele carrega preços do atacado e efeito do câmbio — por isso dispara em crises. Em 2021, o IGP-M acumulou mais de 30% em 12 meses enquanto o IPCA rodava a um terço disso. Quem tinha contrato no IGP-M engoliu reajustes brutais; quem tinha IPCA, não.

O movimento do mercado desde então foi claro: contratos novos migrando para o IPCA, e aditivos trocando o índice nos antigos. Se o seu contrato ainda está no IGP-M, o comparativo entre índices é seu melhor argumento para propor a troca — locadores razoáveis aceitam, porque previsibilidade também interessa a quem recebe.

Direitos que cada lado esquece

O locador pode reajustar todo ano, mas não é obrigado — e não pode reajustar em intervalo menor que 12 meses (Lei 10.192/2001). Acumulado negativo? A maioria dos contratos mantém o valor, mas é argumento legítimo de negociação.

E não confunda reajuste (atualização anual pelo índice) com revisional (ação para adequar o aluguel ao preço de mercado, cabível a cada 3 anos — art. 19 da Lei 8.245/91). Se o valor descolou do mercado para cima ou para baixo, o caminho é a revisional, não o índice.

Confira o seu agora

A calculadora de reajuste de aluguel mostra o novo valor pelo índice do seu contrato e compara, lado a lado, quanto daria por IGP-M, IPCA e INPC — com as séries oficiais, sempre atualizadas. Confira antes de aceitar o número da imobiliária.

Conteúdo educativo. Para renegociações e revisionais, procure um advogado(a) inscrito(a) na OAB.